BUILDING AUTOMATION · BMS · BAS · ENERGY

BAS / BMS คืออะไร และเหมาะกับอาคารแบบไหน

ทำความเข้าใจระบบ Building Automation System (BAS) และ Building Management System (BMS) ตั้งแต่โครงสร้างการทำงาน อุปกรณ์หลัก ไปจนถึงการเลือกใช้ให้เหมาะกับ อาคาร โรงงาน และคลังสินค้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ลดพลังงาน และทำให้งานซ่อมบำรุงเป็นระบบมากขึ้น

อ่านสาระสำคัญ ขอคำปรึกษาฟรี
BMS
รวมทุกระบบอาคารให้ “เห็น–คุม–วัดผล” ได้จริง เหมาะกับอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล โรงแรม ศูนย์การค้า โรงงาน และคลังสินค้า ที่ต้องการความเสถียร ประหยัดพลังงาน และข้อมูลรองรับการบริหาร
BAS/BMS คืออะไร เหมาะกับที่ไหน ปรึกษาทีมงาน
Overview

ทำไม “ระบบอาคาร” ถึงกลายเป็นต้นทุนที่ควบคุมได้ยาก

ในหลายองค์กร ต้นทุนแฝงไม่ได้มาจากค่าไฟอย่างเดียว แต่รวมถึง เวลาที่เสียไปกับการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า, Downtime, การแจ้งซ่อมที่ไม่เป็นระบบ และการขาดข้อมูลเพื่อชี้ว่า “จุดไหนควรปรับก่อนถึงคุ้ม”

01
ระบบแยกส่วน → เห็นภาพรวมยาก

ไฟฟ้า, แอร์, ระบายอากาศ, ปั๊ม, พัดลม, ห้องเครื่อง ทำงานคนละชุด/คนละจอ ทำให้ติดตามเหตุขัดข้องช้า

02
รู้ว่า “แพง” แต่ไม่รู้ “แพงเพราะอะไร”

ไม่มี Trend/Report ที่เชื่อมโยงการทำงานของอุปกรณ์กับพลังงาน/สภาพแวดล้อม จึงปรับแบบคาดเดา

03
ซ่อมเมื่อเสีย → เสี่ยงกระทบผู้ใช้อาคาร/การผลิต

BAS/BMS ช่วยเปลี่ยนเป็น “ดูแลเชิงรุก” ด้วย Alarm + สถานะ + สัญญาณเตือนล่วงหน้า

แก่นของ BAS/BMS: ทำให้คุณมี “ศูนย์กลางข้อมูล” เพื่อบริหารระบบอาคารแบบมีหลักฐาน วัดผลได้ และทำมาตรฐานการดูแลได้จริง
What is

BAS / BMS คืออะไร? ต่างกันอย่างไร?

คำว่า BAS และ BMS มักถูกใช้สลับกัน แต่เพื่อให้เข้าใจง่าย: BAS เน้น “ควบคุม/ออโตเมชัน” ของระบบอาคาร ส่วน BMS เน้น “บริหาร/มองภาพรวม” ด้วย Dashboard, Alarm, Trend และ Report (ในงานจริงมักทำร่วมกันเป็นระบบเดียว)

🤖

BAS (Building Automation)

ระบบควบคุมอัตโนมัติของอุปกรณ์อาคาร เพื่อให้ทำงานตามเงื่อนไขที่ตั้งไว้

  • ควบคุม AHU/FCU/VAV/Chiller
  • สั่งงานปั๊ม/พัดลม/แดมเปอร์
  • Schedule เปิด–ปิดตามเวลา/โหลด
  • Interlock ความปลอดภัยพื้นฐาน
📊

BMS (Building Management)

ศูนย์กลางการบริหารระบบอาคาร: เห็นสถานะ แจ้งเตือน วิเคราะห์แนวโน้ม และทำรายงาน

  • Dashboard ภาพรวมทั้งอาคาร
  • Alarm / Event / Acknowledge
  • Trend / Report / KPI
  • บันทึกข้อมูลเพื่อ Audit/มาตรฐาน
🧩

เมื่อรวมกัน (ภาพที่องค์กรต้องการ)

“คุมได้ + เห็นได้ + วัดผลได้” จากหน้างานจนถึงผู้บริหาร เพื่อขับเคลื่อนการปรับปรุงต่อเนื่อง

  • ลดพลังงานจากการคุมโหลด/ตารางเวลา
  • ลด Downtime ด้วยการแจ้งเตือนเร็ว
  • ทำ PM/CM เป็นระบบด้วยข้อมูลจริง
  • พร้อมขยายเป็น IoT/Smart Facility
จำง่าย: BAS = “สั่งงาน/ออโตเมชัน”, BMS = “บริหาร/มองภาพรวม + วิเคราะห์”
Architecture

โครงสร้าง BAS/BMS (แบบเข้าใจง่าย)

ระบบที่ดีต้องเริ่มจาก “ข้อมูลหน้างานที่เชื่อถือได้” แล้วไล่ขึ้นไปสู่ “แพลตฟอร์มกลาง” โดยทั่วไปจะประกอบด้วย 4 ชั้นหลักด้านล่าง

1 Field Devices เซนเซอร์/แอคชูเอเตอร์หน้างาน เป็นจุดเริ่มของข้อมูลและการสั่งงาน
  • Temp/RH/CO2/Pressure/Flow
  • VFD, Damper, Valve, Relay
  • Energy meter / Power quality
2 Controllers คอนโทรลเลอร์ทำ “ตรรกะควบคุม” (Control Logic) และ Interlock
  • AHU/FCU/Chiller plant
  • Pump/Fan/Booster
  • Data logging เบื้องต้น
3 Network & Gateways เชื่อมระบบเดิมและระบบใหม่ให้สื่อสารกันได้ (รวมถึงอุปกรณ์จากหลายแบรนด์)
  • Modbus / BACnet / TCP/IP
  • Gateway แปลงโปรโตคอล
  • Segment เครือข่ายเพื่อความเสถียร
4 BMS Platform แพลตฟอร์มกลางสำหรับ Dashboard, Alarm, Trend, Report และ User management
  • Central Dashboard (Web/Mobile)
  • Alarm + Escalation + SLA
  • Report/Export สำหรับผู้บริหาร
แนวคิดสำคัญ: อย่าเริ่มจาก “ทำจอสวย” ก่อน ให้เริ่มจาก “Data points ที่จำเป็น + คุณภาพสัญญาณ + การตั้ง Alarm ที่ใช้งานจริง”
Use cases

BAS/BMS เหมาะกับอาคารแบบไหน?

หลักการเลือกไม่ใช่ “ขนาดอาคารอย่างเดียว” แต่คือ ความซับซ้อนของระบบ, ความเสี่ยงหากระบบล้มเหลว, และ ความจำเป็นในการมีข้อมูลเพื่อบริหาร ต่อไปนี้คือแนวทางแบบใช้งานจริง

🏢

อาคารสำนักงาน / อาคารสูง

เหมาะเมื่อมี AHU/Chiller หลายชุด ระบบลมซับซ้อน และต้องการคุม Comfort + ค่าไฟ

  • Schedule/Setpoint ตามช่วงเวลา
  • แจ้งเตือนอุปกรณ์ผิดปกติเร็ว
  • Report ค่าใช้พลังงานรายชั้น/โซน
🏥

โรงพยาบาล / ห้องผ่าตัด / Clean area

ให้ความสำคัญกับความเสถียรและหลักฐานการควบคุมสภาพแวดล้อม

  • ควบคุม Temp/RH/Pressure (Differential)
  • Alarm ชัดเจน + บันทึกเหตุการณ์
  • ช่วยงานตรวจสอบ/Audit ได้ง่ายขึ้น
🏨

โรงแรม / รีสอร์ต / Mixed-use

ต้องการบริหารโหลดตามการใช้งานจริงและลดปัญหาซ่อมฉุกเฉินที่กระทบลูกค้า

  • คุม Chiller plant ให้เหมาะกับ Occupancy
  • ลด Complaint ด้วยการแจ้งเตือนเชิงรุก
  • วัด KPI พลังงานต่อพื้นที่/ห้อง
🏭

โรงงานอุตสาหกรรม

เหมาะเมื่อมี Utility หนาแน่น (ลม/น้ำ/ไอน้ำ/ชิลเลอร์) และต้องการความต่อเนื่องของการผลิต

  • คุม Utility ให้เสถียร ลดหยุดผลิต
  • Integrate Energy metering ทำ KPI
  • Alarm/Trend ช่วย PM/ซ่อมบำรุง
📦

คลังสินค้า / Logistic center

เหมาะเมื่อมีระบบระบายอากาศ/ควัน/ปั๊ม/ไฟฟ้า และต้องการสภาพแวดล้อมคงที่

  • คุม Ventilation ตาม CO2/เวลา
  • เฝ้าระวังโหลดสำคัญและตู้ MDB
  • รายงานเพื่อบริหารค่าใช้จ่ายรายอาคาร
❄️

ห้องเย็น / Cold storage

แนะนำอย่างยิ่ง เพราะ “ความเสี่ยงสินค้าเสียหาย” สูง และระบบทำงาน 24/7

  • Alarm อุณหภูมิหลุด/อุปกรณ์ผิดปกติ
  • Trend ช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพต่อเนื่อง
  • หลักฐานบันทึกสำหรับคุณภาพ/ความปลอดภัย
ถ้าตอบ “ใช่” มากกว่า 2 ข้อ แปลว่าควรพิจารณา BMS: มีอุปกรณ์หลักหลายชุด, เกิดเสียแล้วกระทบการผลิต/ผู้ใช้อาคาร, ค่าไฟแกว่งโดยไม่รู้สาเหตุ, ทีมช่างแก้ปัญหาแบบไล่เช็กทีละจุด, ต้องการรายงาน/หลักฐานสำหรับผู้บริหารหรือการตรวจ
Core value

4 แกนหลักที่ทำให้ BAS/BMS “คุ้มค่า” ในโลกจริง

ระบบที่ดีไม่ใช่แค่ “รวมหน้าจอ” แต่ต้องทำให้ทีมทำงานเร็วขึ้น ลดความผิดพลาด และวัดผลได้เป็นตัวเลข

1 Visibility (เห็นภาพรวม) รู้สถานะของระบบสำคัญแบบเรียลไทม์
  • อุปกรณ์ไหนทำงาน/หยุด/ผิดปกติ
  • ค่า Temp/RH/Pressure อยู่ในช่วงไหม
  • โหลดพลังงานช่วงนี้สูงเพราะอะไร
2 Control (คุมได้จริง) ตั้งค่าควบคุมและตารางเวลาให้เหมาะกับการใช้งาน
  • Schedule ลดโหลดช่วงไม่ใช้งาน
  • Setpoint/Sequence ที่เหมาะกับสภาพจริง
  • Interlock ลดความเสี่ยงเสียหาย
3 Alarm & Response (ตอบสนองไว) แจ้งเตือนแบบมีลำดับความสำคัญและมีหลักฐาน
  • Alarm พร้อมสาเหตุ/แนวทางตรวจ
  • Event log + Acknowledge
  • Escalation ลดเหตุหลุดการดูแล
4 Analytics (วัดผล/ปรับปรุง) เปลี่ยนข้อมูลเป็น KPI และแผนปรับปรุง
  • Trend/Report เทียบก่อน–หลัง
  • Energy baseline + KPI รายเดือน
  • ลดงานซ่อมฉุกเฉินด้วยสัญญาณเตือน
ทริคให้คุ้ม: เริ่มจาก “ระบบที่กระทบมากที่สุด” เช่น Chiller/AHU/MDB/พื้นที่สำคัญ แล้วค่อยขยาย ไม่จำเป็นต้องทำทุกจุดตั้งแต่วันแรก
Outcomes

ผลลัพธ์ที่องค์กรส่วนใหญ่มองเห็นได้

ผลลัพธ์จริงขึ้นอยู่กับสภาพระบบเดิม จำนวนจุดวัด และการนำข้อมูลไปใช้ปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง (ระบบจะคุ้มที่สุดเมื่อมีการตั้ง Alarm + Workflow การตอบสนองที่ชัดเจน)

ลด Waste
ลดการทำงานเกินจำเป็นจาก Schedule/Control
ลด Downtime
แก้ปัญหาไวขึ้นด้วย Alarm + Trend
เพิ่ม SLA
ตอบสนองเร็วขึ้นด้วยกระบวนการที่เป็นระบบ
มี Evidence
มี Report/Log สำหรับผู้บริหารและการตรวจ
โฟกัสที่ทำให้เห็นผลเร็ว: Chiller plant, AHU/MAU, ห้องเครื่อง, ตู้ MDB/Load สำคัญ, โซนที่ร้องเรียนบ่อย, พื้นที่ที่มีความเสี่ยงสูง (โรงพยาบาล/ห้องเย็น/คลีนรูม)
Summary

BAS/BMS คือ “รากฐาน” ของอาคารยุคใหม่

BAS ช่วยให้ระบบอาคารทำงานอัตโนมัติและเสถียร ส่วน BMS ทำให้ผู้บริหารและทีมช่าง “เห็นภาพรวม” และ “วัดผลได้” เมื่อนำมาใช้ถูกจุด คุณจะได้ทั้งความสบายของผู้ใช้อาคาร ความต่อเนื่องของงาน และการใช้พลังงานที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

หัวใจสำคัญ: “เริ่มจากจุดที่กระทบมากที่สุด แล้วค่อยขยาย”

ไม่จำเป็นต้องทำทุกระบบพร้อมกันในวันแรก เริ่มจากจุดที่คุ้มที่สุดก่อน (Utility/Chiller/AHU/MDB/พื้นที่สำคัญ) จากนั้นค่อยขยายไปสู่ทั้งอาคารหรือทั้งไซต์ พร้อมตั้ง KPI และรายงานเพื่อให้การลงทุน “ตอบได้เป็นตัวเลข”

FAQ

คำถามที่พบบ่อย

ช่วยให้คุณเริ่มวางแผน BAS/BMS ได้เร็วขึ้น และลดความเสี่ยงตอนเริ่มทำ

1) ถ้าอาคารมีระบบเดิมอยู่แล้ว ยังทำ BMS ได้ไหม?⌄
ทำได้ครับ/ค่ะ โดยเริ่มจากสำรวจอุปกรณ์เดิมว่าอ่านค่า/สั่งงานผ่านโปรโตคอลใดได้บ้าง (เช่น Modbus/BACnet) จากนั้นใช้ Gateway/Integration เพื่อนำข้อมูลเข้าระบบกลาง แล้วค่อยขยายจุดวัดเพิ่มเติมตามความคุ้มค่า
2) ควรเริ่มจากระบบไหนก่อนเพื่อเห็นผลเร็ว?⌄
แนะนำเริ่มจากระบบที่ “กินพลังงานสูง/กระทบสูง” เช่น Chiller/AHU/ตู้ MDB/ปั๊ม/พัดลม และพื้นที่ร้องเรียนบ่อย เพราะจะเห็นผลทั้งด้านเสถียรภาพและการประหยัด (ผ่าน Schedule/Alarm/Trend) ได้เร็วกว่าเริ่มแบบหว่านทั้งอาคาร
3) BAS กับ BMS ต้องทำพร้อมกันไหม?⌄
ไม่จำเป็นต้องทำพร้อมกันเสมอไป หากต้องการ “คุมอุปกรณ์ให้ทำงานถูกลำดับ” ให้เริ่มจาก BAS (Control) แต่หากต้องการ “เห็นภาพรวม/รายงาน/แจ้งเตือน” ให้เริ่มจาก BMS (Management) แล้วค่อยเสริม Control ตามลำดับความคุ้มค่า
4) สิ่งที่ทำให้ BMS ล้มเหลวบ่อยที่สุดคืออะไร?⌄
ส่วนใหญ่ไม่ใช่เรื่องเทคโนโลยี แต่เป็นเรื่อง “ข้อมูลไม่พอ/ไม่สะอาด” และ “Alarm ไม่มีคนรับผิดชอบ” วิธีแก้คือกำหนด Data points ที่จำเป็นจริง, ตั้ง Alarm ที่ใช้งานได้, และทำ Workflow การตอบสนอง (ใครรับ–ทำอะไร–ปิดงานอย่างไร)
5) BMS ช่วยเรื่องพลังงานได้มากแค่ไหน?⌄
BMS ช่วย “เห็นและคุม” พฤติกรรมการใช้พลังงานผ่าน Schedule/Control/Trend/Report ผลลัพธ์จริงขึ้นอยู่กับสภาพระบบเดิมและการปรับปรุงต่อเนื่อง แนะนำทำ KPI รายเดือนและเทียบก่อน–หลังเพื่อวัดผลอย่างเป็นธรรม

อยากเริ่ม BAS/BMS ให้ “คุ้ม” และขยายได้ในอนาคต?

ทีมวิศวกรของเราพร้อมช่วยประเมินระบบเดิม แนะนำจุดเริ่มต้นที่คุ้มค่า และออกแบบสถาปัตยกรรมให้เหมาะกับอาคาร/โรงงาน/คลังสินค้าของคุณ
ช่องทางด่วน: ฟอร์ม / LINE / Email